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怡昕     [加關注]
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2015年10月27日 23:06:45
觀點:房地產對水泥市場的影響
摘要:即使銷售面積改善,除少部分城市存在房地產開發潛力,大部分地區房地產處于去庫存階段,并會繼續壓制新增房供應,保守地說,近兩、三年房地產會繼續呈下行趨勢,并進一步影響水泥業。 2015年水泥產量首度出現負增長,區域間的差別更是懸殊,3季度已過,今年走勢已經明朗,明年市場如何,引發關注。 水泥產量和房地產、基本建設投資密切相關,2009~2011年是國家投資高峰期(4萬億投資),水泥產量保持兩位數增長,2012~2015年,受經濟周期影響,主要是房地產,呈現逐步下滑趨勢,盡管2013年國家再度托市(4萬億投資2.0版),下行趨勢未改,2015年水泥產量先行進入負增長。 一、房地產指標分析 近幾年房地產受國家宏觀調控影響,投資回落加速,直接影響相關產業,水泥產業首當其沖。為此,將房地產指標進一步分析,研究對水泥產業的影響很有必要。 1. 房地產相關指標面積(總量) 下面5個房地產指標是房地產從征地、建設到銷售的生產鏈。房地產土地購置、新開工對水泥產業未來有影響,施工和水泥產業當前直接有關,房地產銷售的好壞直接影響土地購置,銷售好會加大土地購置面積(前提,沒有存量房積壓),反之亦然。 2011年,是土地購置、新開工高點,而后逐步下滑,2015年土地購置較2011年縮水50%,新開工縮水20%以上,這兩個數據反映出房地產業在大幅、快速縮小房地產建設規模, 這種效應在2012年傳遞到水泥產業。 2. 房地產相關面積指標增速 增速分析,2012年以來,土地購置、新開工持續負增長,表現出一個明顯收縮態勢,這必然減少水泥用量。2015年兩個指標加大減速幅度,對今明年兩年必然直接產生影響。在和房地產開發商交流中,開發商明確表示: 當前房地產回籠資金是首要目標,房地產銷售是開發商硬指標,為完成這一指標,采取壓供、緩建、促銷市場策略,重在銷售,以緩解市場供需矛盾,加大、加快房地產存量銷售力度: 壓供:土地購置、新開工面積大幅、持續負增長; 緩建:施工、竣工面積快速下降,放緩施工、竣工進度,減輕市場供給壓力; 銷售:從購房政策、銷售渠道、營銷模式多管齊下,銷售扭轉頹勢,2015年6月銷售由負轉正。 5個房地產指標中,4個指標大幅下降,唯有銷售指標提升,表明房地產開發商的堅決態度,同時也表明房地產市場存量房的嚴峻形勢。一位開發商開玩笑地說:對不起,我們的市場策略,只能自己先跑了。問題是,房地產跑的是存量,水泥產業的過剩資產何處去? 3. 房地產相關面積指標——比重 通過數據處理,從比重角度對房地產指標分析: 土地購置、新開工:2010年后兩項指標的持續下降,說明房地產的開發力度不斷減弱,必然對房地產下游產業產生影響; 施工:不斷上升,表明房地產在建房(中途緩建、停建也含其中)持續有增無減,后期供給壓力不斷加大。 銷售:2012、2014和2015年上半年房地產銷售不佳,必然會影響到房地產產業鏈的前端環節; 房地產目前處于存量房嚴重積壓現象,不少三、四線城市積壓房至少在5年以上,甚至更長,這還不考慮人口減少因素。 二、房地產指標圖示 房地產除銷售指標外,其他指標增速都呈下行趨勢,下行指標中除施工面積外都為負增長;2015年,土地購置面積低于2008年;新開工面積低于2010年;竣工面積低于2013年。 即使銷售面積改善,除少部分城市存在房地產開發潛力,大部分地區房地產處于去庫存階段,并會繼續壓制新增房供應,保守地說,近兩、三年房地產會繼續呈下行趨勢,并進一步影響水泥業。 三、指標拐點 這兩年"需求平臺期"已"光臨"水泥業,下面將幾個指標的高點公示,心里有個數,也是對未來走勢做出預判。 房地產土地購置、新開工面積:先行指標,最早反映出市場"疲軟",2011年冒頂,2015年購置面積相當于2011年的一半,新開工面積縮水20%以上; 房地產竣工面積:放慢房地產供給,改善供需環境;在2014年見頂,這一指標將視銷售變化; 房地產銷售面積:盡管力度不斷加強,2013年銷售見頂后,還要視市場需求; 水泥產量:上述指標下行,直接影響水泥需求,2014年見頂,下行趨勢難改; 房地產施工面積:房地產中唯一還未封頂,實則是大量房正處于緩建、停建狀態。國家正在經濟轉型過程中,房地產引發其下游產業增速下滑,以致負增長,這是大勢所趨,但在全國各區域間此過程中差別很大。
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