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2017年09月29日 11:50:04
房價跌多少,銀行將崩潰?答案出乎意料



近日,國家統計局公布的8月70大中城市房價數據顯示,一線城市和熱點二線城市新建商品住宅價格環比下降或持平,同比漲幅全部回落。
與此同時,近期北京、上海、深圳、南京等地區首套房貸利率普遍較基準利率上浮5%-10%,而央行回應稱支持北京房貸利率調整,引發民眾對房地產市場的新一輪熱議。

在防風險、去杠桿的金融監管主題下,官方對于房地產泡沫的容忍度在顯著降低。那么,當前銀行在多大程度上被房地產所“綁架”?房價下跌多少會給銀行業帶來巨大壓力,即銀行究竟能承受房價下跌多少?


1、先例:溫州房地產泡沫曾破裂


房地產泡沫破裂對于金融行業、宏觀經濟和人民生活都是沉重的打擊,典型案例有1991年的日本、1997年的東南亞國家,以及2007年的美國。中國雖然沒有出現過全國性的房價崩盤,但也有幾次區域性房地產泡沫破裂的案例。
以溫州為例,這個三線城市2010年后房價飆升,2011年超過3萬元/平方米,接近一線城市房價水平。溫州擁有發達的民營經濟,靠出口加工業務積聚著大量人口和財富,加上四萬億救市計劃下銀行信貸的大量投放,個人和實體企業紛紛高杠桿加入炒房大軍。
2011年貨幣政策轉向緊縮,歐美經濟的衰退也給溫州民營企業沉重的打擊,當民營企業由于銷售困難、資金鏈斷裂而無法償還貸款時,銀行只好處置拍賣作為抵押的房地產,導致房價一年內下跌20%,此后連續十幾個月持續下跌,溫州銀行業也陷入困境。

我國房地產業已經歷了十幾年的高速發展,行業生產總值占GDP的6.7%,房地產固定投資總額占全社會投資總量的23%,接近四分之一,成為拉動經濟增長的重要引擎。2015年以來,隨著貨幣政策的不斷寬松,各地調控政策的放松,以及棚改等去庫存政策的推進,房地產行業開啟了新一輪的上行周期,一線城市及重點二線城市房價先后暴漲,其示范效應也帶動三四線城市房價的攀升。

在這個過程中,房地產泡沫在逐漸膨脹,其中的金融風險也在逐漸累積:多個城市的房價創歷史新高,居民住房貸款的攀升大大提升了居民部門的杠桿率;而房地產作為資本密集型行業,又與銀行業深度捆綁,致使房價持續攀升的過程中,銀行業也承受了巨大的壓力。
當前中國房地產行業所蘊含的高風險有目共睹。雖然房地產在國民經濟中的重要地位決定了官方不會袖手旁觀,但在防風險、去杠桿的金融監管主題下,官方對于房地產泡沫的容忍度在顯著降低。

因此,我們有必要探討當前銀行及金融行業在多大程度上被房地產所“綁架”,以及房地產行業一旦發生風險暴露,可能給銀行業及金融市場帶來的連鎖負面影響。


2、銀行被房地產“綁架”了多少?


銀行涉房貸款主要包括兩個方面,一是與房地產直接相關的貸款,包括個人住房貸款、房地產企業開發貸款等;二是以房地產作為抵押物的其他貸款,包括地方官方及其他非房地產企業以土地或房產作為抵押物獲得的銀行貸款。


2.1、與房地產行業直接相關的貸款

截至2017年6月末,銀行類金融機構人民幣各項貸款余額114.57萬億元,人民幣房地產貸款余額為29.72萬億元,占銀行類金融機構人民幣貸款總額的25.9%。其中房產開發貸款余額6.4萬億元,地產開發貸款余額1.36萬億元,個人住房貸款余額20.1萬億元,分別占所有房貸余額的21.5%,4.6%和67.6%,其他房貸占比為6.3%。

2.2、以房地產作為抵押物的其他貸款
根據對四大行、13家股份制銀行、10家城商行和8家農商行的數據統計,抵押貸款約占商業銀行貸款總額的43%,其中絕大多數抵押物為土地或者房產。由此我們測算,以房地產作為抵押物的貸款規模約為39.4萬億元,剔除以房地產作為抵押物的直接涉房貸款,可得出以房地產為抵押物的其他貸款規模約為13.6萬億。



3、涉房貸款總額及結構


綜上,截止到2017年上半年,我國商業銀行涉房貸款總規模約43.3萬億元,占各項貸款余額37.8%,占銀行總資產25.5%。其中,個人住房貸款20.1萬億,房地產開發貸款7.8萬億,其他房地產貸款1.8萬億,以房地產作為抵押物的其他貸款13.6萬億。
可見,商業銀行涉房貸款占總貸款規模較高,一旦房價出現大規模下跌,接近四成的銀行貸款都可能受到關聯影響。


4、分類型銀行房貸規模測算


截至到2017年上半年,在總規模為43.3萬元的涉房貸款中:五大國有商業銀行涉房貸款規模為18萬億元;占總量的42%;12家股份制商業銀行涉房貸款規模為8.4萬億元,占總量的19%;城商行、農商行和其他銀行類金融機構涉房貸款規模為16.9萬億元,占比為39%。

全部銀行涉房貸款占總貸款比重為37.8%,分銀行類型來看,五大行涉房貸款占比最低為37.0%,其次是12家股份制商業銀行的37.6%,涉房貸款占比最高的是其他行,達38.7%。

五大行加12家股份制銀行這17家銀行中,中信銀行、郵儲銀行和興業銀行涉房貸款占比最高,廣發銀行、華夏銀行和廣發銀行則最低。


3、銀行究竟能承受房價下跌多少?
測試結果顯示,在房價下跌,利率上調的情況下,銀行貸款不良率顯著上升。

在輕度壓力下(即當前房價下跌10%、利率上調27bp),一年后,商業銀行整體不良率將從目前的1.74%上升至2.07%,三年后進一步升至3.36%,對應的不良貸款余額是目前銀行稅后利潤的0.99和1.60倍。而在重度壓力下(當前房價下跌30%、利率上調108bp),情況要嚴重得多,三年后銀行不良貸款率將達6.16%,對應的不良貸款余額是目前銀行稅后利潤的2.93倍。

分銀行類型看不良率的走勢,風險水平:五大行
作者:張明  出處:張明宏觀金融研究  
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